Mais qui investit encore en Israël aujourd’hui ?

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Pour la première fois depuis de nombreuses années, on note une baisse du nombre de transactions immobilières en Israël et une hausse de ces transactions immobilières en France ! Dans tous les cas, c’est toujours moins que Paris et ses 150 000 ventes annuelles, mais notre pays est plus petit tant géographiquement qu’en terme de population, et les variations ont donc beaucoup d’impact sur notre économie nationale.

114 000 appartements vendus en 2013, 98 000 en 2014 (à cause de l’annonce par le gouvernement de la suppression de la TVA, finalement jamais arrivée !), 120 000 ventes en 2015 et environ 100 000 ventes pour 2016.

Mais ici, on peut vraiment dire que l’État y met du sien ! À tel point qu’on a même tellement réussi à dissuader les investisseurs étrangers qu’ils ont réduit leurs acquisitions en Israël de 36% en 2016.

Et pourtant l’immobilier a encore de beaux jours devant lui en Israël car malgré tout, les prix continuent de monter car l’offre n’est toujours pas adaptée aux besoins de la population.

Depuis la crise mondiale de l’immobilier, le marché israélien n’a cessé de progresser, et en particulier celui des investisseurs immobiliers. En effet, si les achats d’investissement représentaient 22% en 2002, ils étaient montés à 29% en 2010, inquiétant fortement les autorités. D’où la multiplication des réformes et taxes visant à limiter l’investissement immobilier dans le but affiché de réduire le prix des logements.

On a ainsi pu assister en 2011 à une augmentation de la taxe d’acquisition passant de 3.5 à 5% du prix de l’appartement acheté. Puis en 2014, c’est la remise en service sans dérogation de la taxe sur la plus value. On subit en juin 2015 une nouvelle hausse de la taxe d’acquisition fixée à 8%, ce qui décourage les investisseurs, les ramenant à 19% de l’ensemble des transactions.

En enfin désormais, la taxation bruyamment annoncée pour les propriétaires de plus de deux appartements. Certes, cette taxe aura des conséquences, mais surtout sur le prix des loyers car fixée à 1% de la valeur du troisième appartement avec nombre de dérogations possibles et plafonnement à 18 000 shekels/an, elle sera évidemment en partie répercutée sur les locataires des deux appartements loués !

D’après une étude récente du ministère des Finances israélien, 80% des investisseurs immobiliers sont des hommes. 64% sont des salariés disposant d’un revenu par foyer de
28 000 shekels mensuels. 23% sont des fonctionnaires avec des salaires élevés tandis que 10% sont des indépendants.

Ces investisseurs habitent essentiellement à Tel-Aviv (9.5%) et à Jérusalem (7%), mais les villes où l’on achète le plus de biens sont Tel-Aviv (9%), Haïfa (6%), Beer Sheva (5.7%) et Jérusalem (5%). De manière étonnante, 84% des personnes qui achètent un appartement d’investissement à Jérusalem habitent elles-mêmes à Jérusalem, alors que les prix y sont élevés et les revenus très bas. Le prix moyen de ces appartements destinés à l’investissement est de 1 360 000 shekels, avec des écarts significatifs : 2 500 0000 shekels à Herzliyya, 1 700 000 shekels à Jérusalem et 700 000 shekels à Beer Sheva.

Evidemment, avec toutes les mesures gouvernementales et la baisse de l’Euro, le nombre de transactions diminue (les villes les plus touchées depuis décembre étant Beer Sheva et Haïfa), mais les prix ont tout de même monté de près de 9% cette année sur l’ensemble du pays, et ce que l’on peut évidemment commencer à constater, c’est une baisse du nombre d’appartements à louer. D’où une hausse prévisible des loyers (permettant donc un meilleur rendement locatif pour les propriétaires).

Dans tous les cas, et malgré toutes les taxes et lois, il n’en reste pas moins que l’achat d’un appartement en Israël, et en particulier à Jérusalem, reste le meilleur moyen pour préparer son avenir tant matériel que spirituel.

Sources : ministère des Finances israélien, The Marker, Yad 2, Globes, Ynet, Yad 2

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