Tel-Aviv est la première ville d’achats d’investisseurs au cours des trois premiers trimestres de l’année. Les prix sont certes élevés, mais les investisseurs sont sûrs qu’ils n’ont pas baissé, et que le loyer va augmenter. Le moyen d’attirer les investisseurs dans le Néguev est d’organiser des promotions, mais il n’est pas certain qu’ils se contenteront de louer les appartements.
Tel-Aviv est également la ville la plus recherchée par les investisseurs cette année, selon les données de l’économiste en chef du Trésor. Au cours des neuf premiers mois de l’année, les investisseurs ont acheté 1 284 appartements, soit près de 35 % de plus que Jérusalem, qui est la deuxième ville la plus populaire parmi les acheteurs.
Selon les données de l’économiste en chef, au cours des trois premiers trimestres de 2022, les investisseurs ont acheté 14 600 appartements, soit une diminution d’environ un tiers par rapport au nombre d’appartements qu’ils ont achetés au cours de la période correspondante en 2021. La principale raison de la baisse des achats est l’augmentation de la taxe d’achat sur les investisseurs, en novembre de l’année dernière, mais il semble que les augmentations des taux d’intérêt de la Banque d’Israël aient également joué leur rôle et provoqué de nouvelles réductions parmi les investisseurs.
De plus, les investisseurs ont augmenté la vente des appartements entre leurs mains et, au cours des neuf premiers mois de l’année, ils ont vendu plus de 20 000 appartements. L’économiste en chef a tenté à plusieurs reprises d’enquêter sur les causes du phénomène, mais n’a pas pu obtenir de conclusions claires. Par exemple, il semble que dans certains endroits, les investisseurs aient rencontré des problèmes financiers et autres, ce qui les a incités à vendre les appartements.
À Be’er Sheva, par exemple, le rythme annuel moyen de construction des quatre dernières années est d’environ 1 500 logements par an, soit environ 60 % de plus que la moyenne pluriannuelle ; A Kiryat Bialik, le rythme atteint environ 320 appartements par an – 80% au-dessus de la moyenne pluriannuelle ; À Dimona, nous ne nous souvenons pas de nombreuses années où la construction d’environ 1 200 appartements a commencé.
Les investisseurs ont afflué vers ces lieux, car ils pouvaient acheter des appartements de logement négligés et bon marché, alors qu’ils reposent sur relativement peu de constructions, principalement destinées à la classe moyenne supérieure de ces villes. Maintenant, ils ont été surpris par une nouvelle construction populaire, avec des normes beaucoup plus élevées que leurs appartements.
Un autre facteur qui encourage les investisseurs à vendre leurs appartements, mais pas à perte, est la forte augmentation depuis l’apparition du virus Corona. L’indice des prix des appartements a augmenté de 33 %, et il est possible que certains investisseurs aient cru qu’un tel taux de profit, qui reflète à lui seul un rendement d’environ 10 ans, est un facteur suffisamment fort pour vendre les appartements qu’ils ont achetés avec un rendement total. d’environ 40 % (depuis l’apparition du virus corona).
À cet égard, leurs considérations viennent d’un lieu similaire à celui des investisseurs à Tel-Aviv. La ville est la plus chère, mais aussi celle où les prix des appartements augmentent le plus rapidement. Quiconque achète un appartement à Tel-Aviv – ne cherche presque jamais un retour, car il sait qu’il ne sera pas élevé. Selon le calcul théorique que nous avons effectué sur la base des données du CBS, un appartement de 4 pièces dont le prix moyen au troisième trimestre de l’année a atteint 4,302 millions de NIS a un loyer moyen d’environ 7 600 NIS par mois, ce qui offre un rendement peu impressionnant de 2,1 %.
« On ne cherche pas les rendements là-bas », explique Tzachi Kvatinsky, un investisseur, qui guide les investisseurs et dispense des cours sur les investissements immobiliers. que les prix vont encore augmenter, car il n’y a pas d’offre là-bas, avec une demande incessante et des stocks insuffisants. Un autre type d’investisseurs sont ceux qui veulent vivre dans la ville à l’avenir, ou garder les appartements pour les enfants pour le jour à venir, et en attendant les louer.Une autre chose est que c’est une ville avec le plus de divisions « .
Tel-Aviv est en effet un pic, mais il y a aussi de fortes baisses du montant des achats. Il n’y a pas encore de chiffres exacts pour les trois premiers trimestres de l’année, mais au cours des deux premiers trimestres de l’année, les investisseurs ont réduit le montant de leurs achats de plus de 40 % par rapport à 2021 – car le prix fait des ravages, même lorsque il s’agit de gens riches.
Jérusalem occupe la deuxième place sur la liste des investissements. 957 appartements ont été achetés par des investisseurs au cours des trois premiers trimestres de l’année. Le prix moyen d’un appartement de 4 pièces dans la ville est d’environ 2,77 millions de NIS et le loyer est de 5 328 NIS par mois. « Une ville avec un inventaire très limité, qui se trouve principalement à Kiryat Menachem, Kiryat Yuval, Har Huma, Pisgat Ze’ev et le palais du gouverneur », explique Kvatinsky. « Ce sont les quartiers bon marché dont les gens savent qu’ils seront toujours en demande, car la ville grandit et grandit. »
« Tous les habitants de Bat Yam ne peuvent pas louer en bord de mer »
Un endroit surprenant qui se situe au sommet des villes prisées des investisseurs est Bat Yam. Avec de nombreux projets, notamment en bord de mer, et dans le cadre du renouvellement urbain, avec pas mal de baisses de prix opérées en ville, il a beaucoup bondi dans les rangs des investisseurs.
Kvatinsky pense que, comme Kiryat Gat, les investisseurs sont venus à Bat Yam à cause des prix, et non à cause de la demande réelle qu’ils ont identifiée. « C’est une ville branchée qui se trouve sur la mer et sur la ligne de tramway, mais toute la ville n’est pas adjacente à la mer et tous les habitants ne peuvent pas se permettre de louer dans les tours construites le long de la côte. Je ne suis pas sûr que cela va durer et que la ville va attirer de nouveaux locataires. »
Même à Bat Yam, les prix des appartements neufs ont considérablement augmenté, et on peut supposer qu’un locataire populaire préférerait se rendre à Holon à Ayalon, où les prix sont plus raisonnables, mais la ville n’est pas la première destination d’investissement.
