Le foncier israélien pour les nuls

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Je suis un nouvel immigrant et je ne connais rien au système foncier israélien. Pouvez-vous, en quelques mots, m’en donner les notions essentielles ?
Il faut savoir qu’en Israël, la terre est la propriété inaliénable de l’Etat. La propriété privée représente seulement 7% de la surface du pays, les 93% restants appartiennent à l’Etat. La loi interdit le transfert de propriété à autrui.

Capture d’écran 2015-08-16 à 11.49.14Mais alors, comment fait un particulier qui veut acheter un terrain pour y construire sa maison ?
Il est possible d`acheter un bien privé. Cependant, pour permettre l’exploitation et l’aménagement des terres, l’Etat consent un bail de 49 ans, renouvelable. Ce bail ressemble au « droit de propriété ». Le propriétaire est ,en fait, un « locataire » d’un bien qui appartient à l’Etat. A ce titre, il doit lui régler une somme forfaitaire qui s’apparente à une taxe foncière à payer annuellement. Il peut aussi la payer par capitalisation, ce qui le dispense de payer tous les ans. De plus ,lors de l`achat d`un bien immobilier, l`acquéreur doit s`acquitter de la taxe d`acquisition.

J’aimerais savoir quel est le montant de cette taxe d`acquisition (mas rehicha) ?
Vous n’aurez rien à payer si la valeur de votre bien est inférieure à 1.568.800 shekels. Par contre, au-dessus de ce montant, la taxe est progressive : elle est de 3,5% jusqu’à 1.860.790 shekels, de 5% jusqu’à 4.800.605 shekels, de 8 % jusqu’à 16.000.015 shekels et enfin de 10% au-delà. Tous ces chiffres ne s’appliquent qu’aux citoyens et résidents israéliens. Cependant, pour un résident étranger, la taxation est plus élevée. L’exemption pour les biens de la première tranche disparaît, elle est remplacée par une taxe de 5% pour tout bien inférieur à 1.162.120 shekels. Ensuite , elle s’élève progressivement pour atteindre les mêmes niveaux de taxation que ceux des résidents possédant la nationalité.

Comment les biens immobiliers sont-ils inscrits ?
Pour savoir qui possède quoi et où, l’Etat s’est doté d’une administration foncière, appelée « Minhal Mékarké Israël » (http://www.mmi.gov.il/static/browserversion.asp). A partir d’une cartographie précise d’Israël, ce service a divisé chaque région en sections, à leur tour divisées en parcelles, chacune portant un numéro permettant de l’identifier avec précision.

Très bien. Mais, comment puis-je être sûr que le vendeur est bien propriétaire du bien qu`il me propose d’acheter ?
Vous me questionnez ,en fait, au sujet de l’enregistrement d’une transaction immobilière. A la naissance de l’Etat, les responsables ont repris à leur compte une partie importante du droit foncier ottoman et notamment son registre cadastral, le Tabou , où sont inscrits la plupart des biens immobiliers. Le Tabou enregistre les caractéristiques physiques du bien (emplacement, surface, hypothèque, dépendance, servitude, saisie, etc.). Son accès est libre et toute personne peut y demander un extrait pour connaître la situation juridique d’un terrain, d’un appartement ou d’une maison.

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Capture d’écran 2015-08-16 à 11.50.41Attention ! En Israël une promesse de vente vous engage !
En France, une promesse de vente signée devant un notaire contient en général une clause suspensive (au cas où votre banque refuserait de vous accorder le crédit immobilier que vous souhaitez). En Israël ,cette facilité n’existe pas. Une promesse de vente signée vous engage et limite votre marge de négociation pour la signature du contrat définitif. En d’autres termes, prenez d’abord contact avec votre avocat, et le cas échéant avec votre banque, pour vous assurez qu’elle peut vous consentir le crédit nécessaire pour finaliser la transaction. Faute de quoi, si vous n’honorez pas votre engagement à acquérir le bien nommément désigné dans la promesse de vente, vous êtes en violation du contrat et devrez régler au vendeur un dédommagement forfaitaire (en général 10% de sa valeur) ! Il est donc fortement conseillé, avant de vous engager, de prendre contact avec un avocat qui vérifiera la situation juridique du bien, mais aussi avec la banque qui consentira (ou non) à vous accorder un prêt sur la base de vos revenus et également d`une expertise immobilière.

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