Le foncier israélien pour les nuls

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Je suis un nouvel immigrant et je ne connais rien au système foncier israélien. Pouvez-vous, en quelques mots, m’en donner les notions essentielles ?
Il faut savoir qu’en Israël, la terre est la propriété inaliénable de l’Etat. La propriété privée représente seulement 7% de la surface du pays, les 93% restants appartiennent à l’Etat. La loi interdit le transfert de propriété à autrui.

Capture d’écran 2015-08-16 à 11.49.14Mais alors, comment fait un particulier qui veut acheter un terrain pour y construire sa maison ?
Il est possible d`acheter un bien privé. Cependant, pour permettre l’exploitation et l’aménagement des terres, l’Etat consent un bail de 49 ans, renouvelable. Ce bail ressemble au « droit de propriété ». Le propriétaire est ,en fait, un « locataire » d’un bien qui appartient à l’Etat. A ce titre, il doit lui régler une somme forfaitaire qui s’apparente à une taxe foncière à payer annuellement. Il peut aussi la payer par capitalisation, ce qui le dispense de payer tous les ans. De plus ,lors de l`achat d`un bien immobilier, l`acquéreur doit s`acquitter de la taxe d`acquisition.

J’aimerais savoir quel est le montant de cette taxe d`acquisition (mas rehicha) ?
Vous n’aurez rien à payer si la valeur de votre bien est inférieure à 1.568.800 shekels. Par contre, au-dessus de ce montant, la taxe est progressive : elle est de 3,5% jusqu’à 1.860.790 shekels, de 5% jusqu’à 4.800.605 shekels, de 8 % jusqu’à 16.000.015 shekels et enfin de 10% au-delà. Tous ces chiffres ne s’appliquent qu’aux citoyens et résidents israéliens. Cependant, pour un résident étranger, la taxation est plus élevée. L’exemption pour les biens de la première tranche disparaît, elle est remplacée par une taxe de 5% pour tout bien inférieur à 1.162.120 shekels. Ensuite , elle s’élève progressivement pour atteindre les mêmes niveaux de taxation que ceux des résidents possédant la nationalité.

Comment les biens immobiliers sont-ils inscrits ?
Pour savoir qui possède quoi et où, l’Etat s’est doté d’une administration foncière, appelée « Minhal Mékarké Israël » (http://www.mmi.gov.il/static/browserversion.asp). A partir d’une cartographie précise d’Israël, ce service a divisé chaque région en sections, à leur tour divisées en parcelles, chacune portant un numéro permettant de l’identifier avec précision.

Très bien. Mais, comment puis-je être sûr que le vendeur est bien propriétaire du bien qu`il me propose d’acheter ?
Vous me questionnez ,en fait, au sujet de l’enregistrement d’une transaction immobilière. A la naissance de l’Etat, les responsables ont repris à leur compte une partie importante du droit foncier ottoman et notamment son registre cadastral, le Tabou , où sont inscrits la plupart des biens immobiliers. Le Tabou enregistre les caractéristiques physiques du bien (emplacement, surface, hypothèque, dépendance, servitude, saisie, etc.). Son accès est libre et toute personne peut y demander un extrait pour connaître la situation juridique d’un terrain, d’un appartement ou d’une maison.

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Capture d’écran 2015-08-16 à 11.50.41Attention ! En Israël une promesse de vente vous engage !
En France, une promesse de vente signée devant un notaire contient en général une clause suspensive (au cas où votre banque refuserait de vous accorder le crédit immobilier que vous souhaitez). En Israël ,cette facilité n’existe pas. Une promesse de vente signée vous engage et limite votre marge de négociation pour la signature du contrat définitif. En d’autres termes, prenez d’abord contact avec votre avocat, et le cas échéant avec votre banque, pour vous assurez qu’elle peut vous consentir le crédit nécessaire pour finaliser la transaction. Faute de quoi, si vous n’honorez pas votre engagement à acquérir le bien nommément désigné dans la promesse de vente, vous êtes en violation du contrat et devrez régler au vendeur un dédommagement forfaitaire (en général 10% de sa valeur) ! Il est donc fortement conseillé, avant de vous engager, de prendre contact avec un avocat qui vérifiera la situation juridique du bien, mais aussi avec la banque qui consentira (ou non) à vous accorder un prêt sur la base de vos revenus et également d`une expertise immobilière.

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Dec 6, 2018
  25%TAXE SUR LA PLUS VALUE «MAS SHEVA’H»   20% TAXE SUR LES DROITS DE CONSTRUCTION NON EXPLOITÉS «HEITEL HASHBA’HA»   S’il y a un point commun à tous les vendeurs de biens immobiliers dans le monde c’est bien le sentiment d’injustice qui nous envahit lors du calcul des frais applicables à une cession immobilière. Lire la suite sur LeMag.co.il.
Dec 5, 2018
Qui n’a pas entendu parler de l’étude présentée par un important réseau immobilier lors de son séminaire annuel mondial, mettant en évidence un écart incroyable entre les prix de l’immobilier dans 26 villes de pays différents ? Lire la suite sur LeMag.co.il.
Dec 5, 2018
Le 8 octobre dernier, la famille du sergent Ronen Lubarsky, tué par un terroriste pendant une opération près de Ramallah, a refusé d’assister au procès de son meurtrier, qui devait comparaître devant la Cour de justice militaire de Judée Samarie. Lire la suite sur LeMag.co.il.
Dec 5, 2018
Des pirates juifs ??? Et non, ce n'est pas une blague ! Au cours des dernières décennies, la découverte de plusieurs pierres tombales, dans l'ancien cimetière de Hunts Bay à Kingston (capitale de la Jamaïque), portant des marques inhabituelles au-dessus d’une écriture hébraïque, ont révélé un bien étrange secret. Sur ces tombes, les signes et lettres hébraïques sont surmontés de crânes et d’os entrecroisés, insignes propres à la piraterie. Des tombes marquées de la même manière ont également été découvertes à Bridgeport, aux Bahamas, et dans l'ancien cimetière juif de Curaçao. Certes, il est vrai que jusqu'à présent, rares sont les livres d'histoire ayant mentionné les exploits de pirates israélites. Pourtant, certains des flibustiers les plus connus et les plus respectés ayant sillonné les mers au cours des siècles précédents étaient … juifs ! Je vous vois déjà imaginer le mythique capitaine Jack Sparrow, personnage haut en couleurs campé par l’acteur Johnny Depp, dans la saga cinématographique Pirates des Caraïbes, affublé d’une kippa… Non, ces capitaines n'étaient pas les pirates redoutés tels que grimés par l'imagination populaire (parias et criminels attaquant les navires, les villes, en volant les gens de leur argent et parfois de leurs vies) ; beaucoup travaillaient pour la Grande-Bretagne, les Pays-Bas et d'autres puissances maritimes, protégeant les côtes et les mers de ces nations. D’autres sont délibérément partis en haute mer pour se venger de ceux qui les avaient trahis, eux et leurs familles, au cours de l’Inquisition. Bien que de larges pans de la vie de ces corsaires soient restés mystérieux, les historiens ont rassemblé certains détails permettant de retranscrire un aperçu d’un monde peu connu … celui des pirates juifs. Rétrospective. Lire la suite sur LeMag.co.il.
Dec 4, 2018
Après les missionnaires chrétiens, utilisant le prétexte du « dialogue interculturel», voici qu’en Israël même, un groupe musulman – Dar Assalam – fait du prosélytisme pour convertir les Juifs israéliens à l’islam. Été 2018, extérieur jour. Le soleil est en train de se coucher sur la baie de Tel-Aviv. Dans la cour d’une ancienne mosquée de la vieille ville de Yaffo, des dizaines d’hommes et de femmes pénètrent lentement. Curieusement, ce ne sont pas seulement des Musulmans qui se présentent, mais également plusieurs Juifs. Ceux-ci sont venus suite à un message publié sur Facebook annonçant « la première tenue d’une réunion à Yaffo visant à se familiariser en hébreu avec l’islam. Une occasion rare pour promouvoir le dialogue interconfessionnel et interculturel ». Lire la suite sur LeMag.co.il.