Le juste prix du “potentiel” d’un appartement

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Lors de la prise de décision de l’achat d’un appartement, de nombreux critères interviennent dans le choix de ce bien. Sans qu’il existe une liste exhaustive car chacun a ses propres exigences, l’emplacement est unanimement reconnu comme l’élément essentiel, mais comptent évidemment énormément l’aspect de l’immeuble, le bruit, l’étage, la vue, l’état de l’appartement, la présence ou non d’une terrasse, d’une souccah, d’un parking ou d’une cave, le délai d’entrée et indiscutablement… le prix ! 

Certains critères sont non modifiables, tels l’emplacement, la luminosité ou l’étage. D’autres ne dépendront que du budget que vous serez prêts à mettre, comme la rénovation, le délai d’entrée, les isolations thermique et phonique, ou la souccah. D’autres encore, comme l’ascenseur, dépendront certes de votre budget mais aussi de l’accord de vos futurs voisins ou même de leur volonté à aller dans votre sens. Enfin, l’aspect de l’immeuble peut maintenant lui aussi être modifié mais là, ça ne dépend vraiment pas uniquement de vous, de votre bonne volonté ou de votre budget, mais bien de la faisabilité ou non de ce projet, de l’accord de la mairie et de la commission d’urbanisme, de la volonté des autres copropriétaires et de l’intérêt financier que cela pourrait présenter pour un investisseur potentiel…
Cet appartement proche de l’école de vos enfants ou de vos amis, sombre et en état à peu près correct au 3ème étage avec 60 marches à monter dans un immeuble plutôt vieillot, c’est vraiment ce que vous achetez !
L’ascenseur qui selon le vendeur est souhaité par la plupart des voisins, la terrasse qui serait tellement sympa si on la faisait sortir du salon, la luminosité qui permet de réagencer différemment selon le copain, le projet de “Tama 38” comme l’immeuble d’à côté ou le “pinoui binoui “ (reconstruction) dont on parle sérieusement depuis déjà longtemps et qui permettrait d’avoir bientôt une chambre sécurisée, une cave, un parking,… Ça, c’est Le “potentiel” ! Ce potentiel qui justifie évidemment le prix demandé par le vendeur !
Alors c’est vrai, ce potentiel existe, mais parce que justement l’une des caractéristiques d’un potentiel c’est d être hypothétique, il est souvent difficile de l’évaluer à sa juste valeur.
Concernant les éléments qui ne dépendent que de l’acheteur, on peut les chiffrer relativement facilement en consultant des spécialistes.
Ainsi, un architecte d’intérieur, assisté d’un homme de métier, pourra vous chiffrer votre rénovation éventuelle. Mais dans tous les cas, il faudra compter au minimum sur 130 000 shekels pour un appartement de 4 pièces, si vous ne cassez aucun mur et près de 300 000 shekels si vous optez pour une refonte complète de l’appartement.
Pour la terrasse de vos rêves, il ne suffit pas de vouloir et de payer, il faut également l’accord de 75%, au moins, des voisins de l’ensemble de la copropriété (Attention ! Parfois, la copropriété comprend plusieurs bâtiments sur le même complexe) et l’accord de la mairie ; Dans tous les cas, il faudra prévoir une enveloppe budgétaire d’environ 70 000 shekels.
Pour ajouter des mètres carrés déjà prévus par le plan d’occupation des sols (TABO), il faut évidemment avoir l’accord des voisins, s’adresser à un ingénieur et un architecte pour déposer des plans à la mairie et obtenir un permis de construire valable un an pour pouvoir commencer à construire (compter jusque-là environ 40 000 shekels pour la procédure), sachant que le coût de la construction elle-même sera de l’ordre de 10 000 shekels le mètre carré hors aménagement intérieur.
Si vous souhaitez vous lancer dans l’ajout d’un ascenseur, il vous faudra prévoir environ 350 000 shekels (à répartir éventuellement entre les divers intéressés), mais il vous faudra surtout l’accord de 75% des voisins, sachant qu’il faut souvent compter avec les règlements de comptes entre voisins avant même votre arrivée !

Le « TAMA 38 » et le « Pinoui Binoui » sont les éléments de potentiels les plus en vogue en ce moment. Certainement les moins fiables, mais les plus rentables…

Pour se lancer dans l’un ou l’autre de ces projets, il faut déjà que l’immeuble ait été construit avant 1980, qu’il comporte un certains nombre d’appartements, que 80% des copropriétaires soient d’accord pour ce projet, qu’il y ait physiquement de la place autour de l’immeuble sans empiéter sur la rue, qu’un investisseur soit intéressé, et surtout du temps et de la patience pour supporter une certaine période de travaux (30 mois en moyenne)… si cela se fait.

Dans le cas d’une reconstruction complète « pinoui binoui », on détruit l’immeuble et on reconstruit, c’est-à-dire que vous déménagez et renoncez à votre appartement, et recevez du constructeur un appartement entièrement neuf plus grand avec tout le confort souhaité, ascenseur, cave, parking,…. Évidemment, le constructeur reçoit un certain nombre d’appartements qu’il revendra et vous passerez donc d’un petit immeuble vieillot à un grand et bel immeuble tout neuf (avec des charges mensuelles également grandes, belles et neuves !). La durée de ce processus est variable et peut prendre plus de 10 ans depuis l’idée jusqu’à la réception des clés. Mais si le projet arrive à terme, c’est effectivement une excellente opération financière car le bien reçu a une valeur très largement supérieure au bien de départ.

Dans le cas d’un renforcement contre les tremblements de terre “TAMA 38”, vous gardez votre appartement mais le constructeur ajoute une pièce sécurisée, peut-être même encore une pièce supplémentaire et une terrasse, et l’immeuble se voit doté d’un ascenseur avec une belle cage d’escaliers, la façade est entièrement refaite et vous pouvez pendant le temps des travaux : soit rester chez vous dans le bruit et la poussière, soit déménager en recevant une indemnité mensuelle du constructeur. À la fin des travaux, il vous faudra évidemment faire vous-même le réaménagement de votre appartement pour qu’il ne soit pas moitié neuf (état brut), moitié vieux. La durée du processus peut prendre de 5 à 7 ans entre l’idée et la réception des clés. L’immeuble bénéficie d’un parking, mais ce ne sera pas forcément votre cas car les places prévues sont prioritairement réservées aux appartements neufs des deux étages construits par l’investisseur au dessus de l’immeuble initial. Là encore, c’est une très bonne opération financière puisque votre 3 pièces est devenu un beau 5 pièces à peu de frais dans un immeuble si bien rénové qu’on n’imaginerait pas qu’il était ancien.

Lorsque l’on achète un bien, le but premier est avant tout de faire un bon investissement. Toutefois, si l’on souhaite l’habiter soi-même, on doit aussi se demander ce que l’on est prêt à accepter. Accepter l’idée de devoir déménager pendant la durée des travaux, prendre le risque que ce projet ne se réalise pas, ou pas avant très longtemps, …pour pouvoir bénéficier réellement de ce ‘potentiel’ si cher payé !

Car tout le problème du “potentiel”, c’est qu’en général, non seulement il a un coût à la réalisation, mais surtout que le vendeur l’inclue souvent déjà dans le prix de vente : “TAMA 38” est souvent synonyme de “30% plus cher”, les “droits de construction” de mètres carrés potentiels étant souvent comptés comme s’ils étaient déjà construits!

D’après Itshak Levi, spécialiste de « l’argus immobilier en Israël », il faut distinguer cinq phases dans le “TAMA 38” et identifier clairement celle où se trouve le bien lors d’un projet d’acquisition :

1. Phase de vérification de la faisabilité avec prise de contact avec un investisseur “yazam”.

 2. Appel d’offres auprès d’investisseurs potentiels et signature de minimum 80% des copropriétaires.

  3. Choix d’un investisseur avec mise en place d’un accord précis sur les travaux à réaliser et signature de contrat.

 4. Dépôt du projet à la commission de l’urbanisme.

 5. Autorisation et permis de construire.

On pourra par prudence ajouter une sixième étape : construction, car on a déjà assisté plusieurs fois à des interruptions de constructions pour diverses raisons.

Il semblerait que si l’on est déjà au stade où l’on a recueilli les signatures nécessaires, on pourra accepter de payer 10 à 15% ce « potentiel » TAMA, et même 30% lorsqu’il s’agit d’une reconstruction totale.

D’autre part, il faut bien garder en tête que si l’on doit contracter un emprunt immobilier pour un achat, la banque se basera sur l’estimation de l’expert qu’elle enverra, qui sera forcément moins optimiste que le vendeur, et donc diminuera le montant du prêt accordé.

Au terme « potentiel », doit donc être associé l’idée même de coût et de durée, et évidemment dans l’immobilier comme ailleurs, plus le facteur risque est élevé, plus le bénéfice possible est grand. À l’inverse, si l’on attend trop que les prix montent, le bénéfice attendu ne pourra que baisser.

Un nouveau projet de loi, qui est en cours, permettra dans quelque temps de faire réaliser une expertise par l’expert de votre choix et cette expertise pourra être validée par votre banque dans le cadre d’un emprunt immobilier. Ce serait une grande innovation car jusqu’à présent en Israël, lorsque l’on fait un emprunt hypothécaire, il faut déjà avoir signé son achat pour que la banque ouvre un dossier et vous envoie son propre expert ; de sorte que généralement, vous signez votre contrat d’achat sans savoir sur quelle valeur de votre bien la banque se base pour vous accorder un emprunt. On n’en est pas encore aux conditions suspensives françaises, mais c’est déjà une sérieuse avancée.

Dans tous les cas, avant de vous engager, sachez vous entourer de professionnels expérimentés et bien insérés dans le monde de l’immobilier pour être sûrs d’avoir les bonnes connexions et tous les éléments pour faire votre choix.

Sources : Levi Itzhak ,The Marker, Yad 2, Calcalist, Central Bureau of Statistics

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