Transférer un bien immobilier sans paiement : un cadeau encadré mais avantageux
1. Pourquoi offrir un appartement ou une maison ?
Dans un marché où les prix ne cessent de grimper, transmettre un logement à un enfant ou à un conjoint vivant sous le même toit permet d’accélérer son projet résidentiel tout en préservant le patrimoine familial. C’est aussi un moyen d’éviter, à long terme, la concurrence d’acheteurs extérieurs.
2. Définition légale du « transfert sans contrepartie »
Le fisc israélien considère toute cession gratuite comme une vraie transaction : déclaration obligatoire, estimation à la valeur de marché et application éventuelle d’impôts. Anticiper ces démarches évite les retards de prêt et les amendes.
3. Les allègements réservés aux “proches”
Bonne nouvelle : entre parents, enfants, petits-enfants ou époux, le cédant est dispensé du Mas Shevach (plus-value) et le bénéficiaire ne paie qu’un tiers du Mas Rechisha (taxe d’acquisition).
4. Astuces pour optimiser le transfert
● Faites évaluer officiellement le bien : un prix réaliste justifie le calcul de la taxe réduite.
● Préparez les documents bancaires : certaines banques exigent l’acte signé avant d’approuver le prêt du bénéficiaire.
● Planifiez le calendrier : en 2025, la fenêtre pour vendre un bien « remplacement » est passée à 24 mois, un bonus si vous achetez ailleurs.
5. Entre amis ou partenaires non mariés : vigilance !
En dehors du cercle familial défini par la loi, l’administration traite la donation comme une vente classique : plus-value pleine pour le cédant, taxe d’acquisition intégrale pour le receveur. Avant de choisir cette voie, simulez le coût total ; parfois une vente symbolique à faible prix (mais réel) s’avère plus économique.
6. Transfert partiel : les 50 % trompeurs
Céder uniquement la moitié d’un logement pour aider son enfant à décrocher un prêt est courant. Si, dans les faits, le parent garde la main (loyer, gestion), le fisc peut requalifier l’opération en optimisation abusive. Prévoyez une convention d’indivision claire et un usage équitable du bien.
7. L’alternative testamentaire
Quand le transfert immédiat déclenche une taxe trop lourde, inclure le bien dans un testament notarié diffère l’imposition et limite les conflits familiaux. Pensez à actualiser le document après chaque achat ou naissance.
8. Conclusion : l’expertise reste la clé
Un avocat fiscaliste et un courtier hypothécaire habitués aux donations immobilières sécurisent la transaction, évitent les malentendus entre frères et sœurs et consolident votre stratégie patrimoniale.
Prise en charge de votre transaction immobilière.
Votre avocat s’assure de la situation juridique du bien que vous envisagez d’acquérir puis examine la proposition de contrat élaboré par l’avocat du vendeur, usage largement répandu en Israël.
