Suite à la récente réforme sur la fiscalité immobilière et face à l’envolée du prix de la pierre, de plus en plus de parents se posent la question de la transmission d’une partie de leur patrimoine immobilier à leurs enfants. En effet, donner une maison ou un appartement à ses enfants permet d’anticiper sa succession avec des avantages fiscaux, reste à choisir le dispositif juridique le plus adapté à votre objectif. Quelles sont les solutions envisageables dans le respect du cadre fiscal? Quels sont les avantages, les risques et les éventuels obstacles ? Les motivations d’ordre fiscal ne doivent pas occulter les implications à long terme.
L’acquisition et la donation à un enfant mineur
Les enfants mineurs sont juridiquement incapables. Ceci signifie qu’ils ne peuvent agir seuls. Des difficultés peuvent donc survenir dans le cadre d’un achat immobilier ou de l’acceptation d’une donation ou encore de la gestion du patrimoine du mineur.Il est tout d’abord important de comparer les conséquences fiscales entre l’acquisition d’un nouveau bien immobilier par des parents (celui-ci sera directement enregistré et inscrit au nom du mineur) et la simple donation à un enfant mineur d’un bien immobilier émanant du patrimoine des parents.
1 Dans le cadre d’une acquisition et de l’inscription immédiate d’un appartement sur le nom du mineur
Si vous pensiez faire une économie fiscale, c’est raté !
L’enfant mineur est rattaché au « foyer fiscal » de ses parents.
La taxe d’acquisition est ainsi calculée en fonction de deux paramètres :
- Le statut des parents en Israël, citoyens israéliens ou résidents étrangers ;
- Le bien acheté, bien immobilier unique ou bien immobilier supplémentaire.
Exemple : Monsieur et Madame Lévy sont citoyens israéliens, ils souhaitent acquérir un troisième appartement pour un montant de 3 millions de shekels. Pour des raisons fiscales, ils souhaitent inscrire le bien au nom de leur enfant mineur. Ils seront taxés selon leur foyer fiscal et devront alors payer (au nom du mineur) une taxe d’acquisition d’un montant de 240.000 shekels (soit 8% de la valeur du bien car il s’agit d’un appartement supplémentaire), et ce même s’il s’agit du premier appartement de leur enfant.
2 Dans le cadre d’une donation au mineur
La donation est assortie d’un abattement fiscal non négligeable. Mais pareillement, le mineur étant rattaché au foyer fiscal des parents, il paye le tiers de la taxe que ses parents auraient payée en cas d’achat. Ici aussi, la taxe d’acquisition sera calculée en fonction des deux paramètres énoncés plus haut.*
Exemple : Supposons que Monsieur et Madame Lévy détiennent plusieurs biens immobiliers et qu’ils souhaitent donner un de leurs appartements d’une valeur de 3 millions de shekels à leur enfant mineur, ils devront alors payer une taxe d’acquisition d’un montant de 80.000 shekels (soit 1/3 de la somme de 240.OOO shekels).
Attention ! Ce cas s’applique aussi bien aux résidents israéliens qu’aux résidents étrangers possédant plus d’un bien immobilier en Israël.
Dans la cas où Monsieur et Madame Lévy, citoyens israéliens, détiennent un seul bien immobilier d’une valeur de
3 millions de shekels et qu’ils souhaitent le donner à leur enfant mineur, ils devront payer une taxe d’acquisition d’un montant de 21.841 shekels (soit 1/3 de la somme de
55.100 shekels).
La gestion des biens de l’enfant mineur
Après la nouvelle «acquisition» ou «donation», les biens font désormais partie du patrimoine de l’enfant. Tant que les parents (ou l’un des parents) sont en vie et qu’ils savent «exercer» l’autorité parentale, ils assumeront la gestion du patrimoine de l’enfant mineur. Cependant, les parents devront dans certains cas disposer d’une autorisation particulière du juge des Affaires Familiales. Ainsi, les parents ne pourront pas aliéner les biens (meubles ou immeubles) du mineur ou acheter un bien immobilier avec son patrimoine … sans autorisation du juge. Les parents ne pourront pas non plus disposer du compte en banque de leur enfant mineur. Les fonds appartenant à un enfant mineur doivent, en principe, être placés sur un compte au nom de l’enfant, compte qui sera indisponible jusqu’à sa majorité. Les conséquences pratiques de ces limitations sont donc importantes.
Le calcul de la taxe d’acquisition
Le mineur doit répondre en personne à deux questions:
- Est-il résident étranger ou israélien ?
- Est-ce son premier appartement en Israël ?
Il est alors taxé d’un tiers de la taxe qu’il aurait payée en cas d’achat.
L’enfant majeur qui reçoit une somme d’argent de ses parents, dédiée à l’achat d’un appartement
Selon la loi, il suffit d’avoir reçu au moins 50% de la valeur du bien immobilier, dans les trois ans précèdant l’achat, pour que cet appartement soit reconnu comme « cadeau » ou encore comme « donation ».
Cette fois-ci encore, la taxe d’acquisition s’élève à un tiers de la taxe payée en cas d’achat.
Attention ! La possession d’un bien immobilier ou même d’une partie de celui-ci exclut les droits au credit immobilier octroyés par l’Etat pour les jeunes couples. Cependant, le crédit immobilier proposé par le ministère du Logement n’est pas plus favorable que les crédits immobiliers disponibles sur le marché.
A vérifier auprès de votre banquier !
Vous avez reçu un bien immobilier dans le cadre d’une donation et vous souhaitez le vendre
Comment la taxe de la plus value est- elle calculée? Dans quels cas êtes-vous exemptés d’impôts?
Il s’agit d’un sujet important à prendre en considération avant même d’accepter toute donation. Le système fiscal israélien a en effet été profondement modifié par la nouvelle réforme de 2013.
Aujourd hui, si vous souhaitez être exempté d’impôts sur la plus- value, certaines conditions sont requises par la loi, comme par exemple, la mise en place et le respect de certaines périodes de « rétractation », trois ou quatre ans suivant chaque cas …Pendant ces périodes de « rétractation », il vous sera fortement déconseillé de vendre votre bien immobiier, objet de la donation. Si cette période de « rétractation » est respectée, vous serez exemptés d’impôts au moment de la vente ! Le système fiscal israélien est complexe, toute erreur risque d’engager le vendeur à payer une taxe de plusieurs dizaines, voir même centaines, de milliers de shekels. Quoiqu’il en soit, avant d’effectuer toute transaction, il est important de vérifier les aspects fiscaux auprès d’un avocat spécialisé.
Prenez conseil !
Cet article ne constitue en aucun cas une consultation juridique en tant que telle. Pour plus de renseignements, notre cabinet se tient à votre disposition.
Maitre ABIKZER NATHALIE
Avocate au barreau d’Israël
