Lorsque l’on pense acquisition immobilière, que ce soit dans le but d’habiter ce logement ou de faire un investissement, quels que soient les critères qui motivent nos choix, on passe inévitablement par la réflexion budgétaire. Et plus on est véritablement renseigné sur les dépenses à prévoir, plus on peut avancer sereinement dans son projet.
Ainsi, évidemment, l’achat d’un bien immobilier en Israël, pas plus que dans un autre endroit du monde, ne se résume malheureusement pas à établir un chèque au nom du vendeur.
Au prix négocié avec le propriétaire vont devoir s’ajouter une liste de frais annexes non négligeables et qui ne pourront être financés que par nos fonds propres, c’est à dire qu’ils ne pourront en aucun cas être financés par un quelconque emprunt.
En premier lieu, la taxe d’acquisition repré-sente une partie conséquente de la trésore-rie à prévoir. Établie par paliers (réajustés chaque année) si l’on est israélien et primo accédant à la propriété, cette taxe passe au-tomatiquement à 8% si l’on est touriste ou si l’on possède déjà un bien immobilier. Étant donné les prix des appartements en Israël, ce calcul représente au minimum plusieurs dizaines de milliers de shekels, mais, mal-heureusement pour notre porte monnaie, bien souvent il s’exprime en centaines de milliers de shekels.
Suivent les frais d’avocat, car ici ce sont les avocats et non les notaires qui interviennent pour les transactions immobilières, et ces honoraires vont de 0.5 à parfois plus de 1% + TVA (17%) en fonction des avocats et des dossiers.
S’ajoutent également les honoraires d’agence, si l’on a fait appel à un agent im-mobilier, et ces frais sont de l’ordre de 2% + TVA (17%).
Si l’on prévoit un financement par emprunt hypothécaire, il faut alors prévoir des frais d’expertise (3000 à 6000 shekels), d’ouverture de dossier (0.25%), de crédit … sachant qu’en Israël la Banque d’Israël li-mite le financement bancaire à 75% pour un Israélien primo accédant à la propriété et à 50% pour un étranger ou un investisseur (personne possédant déjà au moins un appartement).
Depuis quelques temps, on parle également d’imputer bientôt à l’acheteur de manière relativement logique une taxe qui incombait jusqu’aujourd’hui au vendeur : la taxe sur les droits de construction potentiels (« heitel hashbacha »). En effet, jusqu’à présent, le vendeur devait s’acquitter de cette taxe lors de la vente de son bien, mais un projet de loi déjà adopté en première lecture derniè-rement devrait reporter le paiement de cette taxe lors du démarrage de la construction de ces mètres carrés supplémentaires par l’acheteur.
À titre d’exemple, prenons le cas de l’achat d’un appartement de trois pièces standard à Jérusalem où le prix négocié avec le ven-deur serait de 2 200 000 shekels. Le budget à prévoir, et surtout la trésorerie à prévoir, sera très différente selon que l’on soit un Is-raélien faisant une première acquisition ou un touriste.
Pour un Israélien n’ayant pas encore d’appartement à son nom, il faudra donc pré-voir comme coût total le prix à payer au vendeur soit 2 200 000 shekels auxquels on ajoutera : 22 127 shekels de taxe d’acquisition à payer dans les 50 jours, 12 870 shekels de frais d’avocat et 51 480 shekels de frais d’agence. S’il y a emprunt bancaire maximal (75%), il faudra ajouter environ 4000 shekels de frais d’expertise et 4125 shekels de frais d’ouverture de dossier, c’est-à-dire que le prix total s’élèvera environ à 2 294 602 shekels.
Sur cette somme là, l’acheteur devra apporter de ses fonds propres 644 602 shekels et rembourser ensuite son crédit mensuellement, après avoir pris soin évidemment d’étudier son dossier de crédit.
Pour un Israélien déjà propriétaire d’un appartement ou pour un touriste, il faudra cette fois prévoir pour le même appartement acheté au même prix, au même propriétaire, les mêmes honoraires d’avocat et d’agence et une taxe d’acquisition de 176 000 shekels, et cette fois l’emprunt bancaire ne pourra pas excéder 50% du prix d’achat de l’appartement. De fait, le prix total sera de 2 447 100 shekels, soit 152 498 shekels de plus, mais surtout l’acheteur devra apporter de ses fonds propres 1 347 100 shekels. Soit plus du double du cas de figure précédent !Avant de commencer même à visiter des appartements, il est donc préférable de consulter un spécialiste et faire une simulation financière afin de choisir son bien en toute sérénité. Ce sont ces données régulièrement modifiées par les règles gouverne-mentales qui ont donc conduit à une baisse significative de l’achat de biens immobiliers en Israël par les étrangers, et pour autant bien que l’on assiste à une baisse importante du nombre de transactions, on ne constate pas vraiment de baisse des prix des appartements…
Sources : Levi Itzhak ,The Marker, Yad 2, Calcalist, Central Bureau of Statistics , Ministère des Finances
