Le plus souvent, le propriétaire souhaite essayer de la manière la plus classique et immédiate qui soit : l annonce sur internet ou sur un journal. Ainsi, non seulement le propriétaire n’aura pas à payer d’agent immobilier mais en plus il pourra ajouter cette somme rondelette à son prix de vente, l’acheteur « faisant de fait les économies de frais d’agence ». Certes, cela fonctionne parfois, mais le plus souvent, cela prend beaucoup de temps car aucun propriétaire ne peut faire lui-même une véritable campagne de communication autour de son bien sur les bons supports sans que cela ne lui coûte beaucoup de temps, d’argent et d’énergie, et l’aventure est souvent source de stress pour s’avérer finalement moins rentable que le classique passage par l’agent immobilier. En effet, un propriétaire ne pourra jamais avoir accès à un potentiel d’acheteurs aussi vaste qu’une agence bien insérée dans un réseau local, il ne pourra jamais créer une compétition entre acheteurs et aura toujours du mal à être crédible face à un acheteur méfiant par nature, et surtout sa négociation sera beaucoup plus délicate. Mais bien qu’épuisé et souvent déçu du résultat, il sortira de cette aventure fier d’avoir vendu seul son bien !!!
Une autre méthode est la vente avec enchères libres. Le vendeur fait une publicité sur plusieurs supports sur la vente de son appartement au plus offrant, avec un seuil qu’il fixe au départ. Pratiquée de temps en temps en Israël lorsque les vendeurs n’arrivent pas à vendre au bout d’un certain temps, elle permet le plus souvent si ce n’est de vendre, tout au moins de se rendre compte de la réalité du marché. Car le plus souvent, le résultat est très décevant. Les Israéliens ont en général tendance à penser que le prix de base indiqué est encore sujet à négociation. Le vendeur n’ayant pas réussi à faire une véritable campagne publicitaire digne de ce nom se retrouve alors avec deux ou trois offres ridicules dont aucune n’est acceptable. Et dans le cas où Il atteint son prix de base, l’offre est assortie d’un délai de règlement abracadabrant (paiement d’une partie sur 10 ans !!).
Une troisième méthode est la vente au cadran. Si elle est quelquefois pratiquée en France, on ne l’a pas encore vue être pratiquée en Israël car il n’y a pas vraiment de notaire à la française dans le cadre des transactions immobilières. En effet, en France, certains cabinets utilisent régulièrement cette technique d’enchères inversées comme on la connait pour le marché des fleurs, avec un prix de départ fixe et une baisse de prix toutes les 30 secondes pendant 20 minutes, l’offre la plus élevée étant évidemment celle retenue. Cette technique permet en général de vendre le bien au prix du marché rapidement, les différents enchérisseurs ayant évidemment eu le temps de visiter la propriété auparavant, et ayant tous déjà été enregistrés auprès du notaire en fournissant tous les justificatifs de financement et toutes les garanties. Impraticable donc en Israël, mais amusant à suivre en France sur le site www.kadran.com, tant à Paris qu’en province.
La vente en viager n‘existe pas encore en Israël, de même que la location-vente, ce qui est étonnant.
La vente par loterie est tout aussi illégale en Israël qu’en France, contrairement à ce qui s’est beaucoup vu aux États-Unis en 2008-2009 ou en Espagne, et étonnamment, cela n’a même pas été essayé ici. La parade qui avait été trouvée, il y a quelques années en France, avec l’appellation « jeu concours » avait incité un certain nombre de vendeurs à vendre des billets pour gagner leur maison de manière tout à fait légale, ‘le gagnant étant désigné par la sagacité de ses réponses’. En effet, si la loi française punit d’emprisonnement les tombolas pour les biens immobiliers, il est possible d’intégrer des questions à ce « jeu » et de prévoir une possibilité de remboursement pour pouvoir le légaliser. Mais dans ce cas là, se pose de façon encore plus délicate la question de la campagne de publicité, car pour que le vendeur soit gagnant, il faut vendre un nombre important de billets, ce qui n’est pas si simple. C est ainsi que l’on se souvient du cas de cette maison à la vente en Ardennes en 2014, où finalement les vendeurs avaient préféré renoncer au dernier moment, choisissant de rembourser les billets et perdant donc ainsi tous les frais déjà engagés (notaire, pub, billets…) car ils n’avaient réussi à vendre que 5000 billets alors qu’il en fallait 150 000 pour atteindre le prix de l’estimation !! De la même façon, depuis quelques semaines, une grande campagne de pub a envahi internet avec la mise en vente de billets de loterie à 49$ pour une villa de rêve à Mykonos (iles grecques), les deux questions étant le nom du pays et le nom de la mer où se trouve Mykonos . Curieusement, la date de tirage au sort du gagnant était le 28 février et depuis, un message d’erreur s’affiche sur la page facebook du vendeur. Autre exemple, cet “amusement” de milliardaire proposant une tombola en Angleterre où pour 10 livres sterling, on peut gagner une maison d’une valeur de 3 000 000 de livres sterling avec une Rolls Royce, un bonus de 50 000 livres, et la présence pendant un an d’un jardinier et d’une femme de ménage si l’on habite en Grande-Bretagne. Mais pour le moment en tout cas, il n’y a pas eu encore d’essai en Israël.
Il semblerait donc que la méthode la plus fiable pour vendre un bien immobilier en Israël reste la plus classique : celle du recours à un agent immobilier digne de ce nom, en prenant soin de respecter un certain nombre de règles universelles :
Bien choisir la période de mise sur le marché de son bien. Par exemple, un appartement avec un jardin ou une terrasse se vendra mieux aux beaux jours que sous la pluie!
Préparer son appartement avant la mise sur le marché : sans avoir besoin comme en France de se lancer dans un veritable home staging, un simple exercice de bon sens sera efficace. Un joli coup de peinture, une réparation des portes, un peu de vrai rangement, une dépersonnalisation simple avec retrait des bibelots souvenirs ou des photos de famille en grands cadres, de sorte que le visiteur puisse se sentir chez lui des sa première visite.
Bien réfléchir au prix demandé : il vaut mieux mettre sur le marché un prix attractif et créer de la compétition entre acquéreurs plutôt que de devoir revoir son prix et son moral à la baisse toutes les deux semaines.
Mettre en place avec son agent une véritable stratégie de vente avec plan de communication et mise en valeur du bien, en étant de véritables partenaires dans cette entreprise de vente de son bien.
Avant de vous précipiter sur la rédaction d’une petite annonce, il vaut donc mieux prendre quelques minutes, voire quelques jours de réflexion, poser quelques questions à de vrais professionnels (agents immobiliers, experts, architectes, avocats, banques..) et vérifier que vous voulez réellement vendre à un prix réaliste, vous munir de tous les documents relatifs à votre appartement (inscription au cadastre, permis de construire, ….) et seulement ensuite décider de votre stratégie de vente.
Sources :Kadran.immo ,The Marker, Yad2, Calcalist, millionairemansion.co.uk, dreamvillamykonos.com, facebook, et une pratique régulière au quotidien !
