Acheter un bien immobilier en Israël est une aventure et il existe des règles bien précises pour que cette belle histoire ne tourne pas au cauchemar.
1- Je me fais une première idée du marché local
Les prix des appartements en Israël, et en particulier à Jérusalem ou à Tel Aviv, ne sont pas fixés comme ceux de France. Ils ne dépendent pas seulement des fluctuations de l’euro ou du dollar face au shekel, mais surtout d’un marché où l’offre immobilière est largement inférieure à la demande et où il existe une bulle sécurisée mais très chère. Pour exemple, Jérusalem, 155.000 appartements d’habitation en tout, soit largement moins que le besoin local (800.000 habitants) et la demande internationale. En comparaison, à Marseille, on dispose de 450.000 logements pour 1.000.000 d’ habitants.
Un premier moyen de se faire une idée sans perdre trop de temps est simplement de consulter des petites annonces sur des journaux ou sur internet. Même si effectivement le prix de vente d’un bien n’est pas exactement celui demandé, il n’en est pas si loin. Compter maximum 10% de moins même si vous êtes un négociateur hors pair.
2- J’établis mon budget en étant réaliste et je vérifie mes capacités d’emprunt
Lors d’un achat, en Israël comme ailleurs, il faut tenir compte des frais qui viennent s’ajouter au prix de l’appartement que l’on achète : c’est à dire, les frais d’agence 2% + TVA (17%), les frais d’avocat 1% + TVA, la taxe d’acquisition (8% pour un touriste), les éventuels travaux (environ
800$/m2 pour une rénovation totale du sol au plafond). Il est donc important de savoir de quelle enveloppe on dispose au départ en raclant tous les fonds de tiroirs et de combien on peut éventuellement disposer en complétant par un emprunt hypothécaire local en fonction de ses revenus et de ses capacités de remboursement. On peut raisonnablement penser que si l’on peut rembourser 500 shekels par mois alors on peut emprunter 100.000 shekels sur 20 ans. Ceci dit, il ne faut pas oublier que l’emprunt en Israël est plafonné à 50% de la valeur du bien acheté.
Exemple : Je dispose de 250.000 euros, soit 1.200.000 shekels et je peux rembourser 4.000 shekels par mois grâce au loyer que je pourrai percevoir du bien que j’achète (ou que je suis prêt à payer par mois si j’y vis moi-même). Donc je peux emprunter 600.000 shekels, je dispose donc de 1.800.000 shekels pour mon acquisition. Il faut donc que mes 1.800.000 shekels = prix appartement + frais agence + frais avocat + taxe acquisition + simple coup de peinture, donc que le prix de l’appartement ne dépasse pas les 1.600.000 shekels. En effet, 1.600.000 shekels + 37.000 agence + 18.000 avocat + 128.000 taxe d’acquisition = 1.783.000 shekels, ce qui laisse 17.000 shekels pour le coup de peinture et les faux frais (expertise, frais d’ouverture de dossier bancaire).
Fort de ce budget clairement établi, il faut donc bien souvent réduire ses prétentions et s’atteler à une véritable définition de ses besoins, en établissant des priorités.
Vous, moi, riche, pauvre, Anglais, Français ou Israélien, on rêve tous d’une grande maison avec jardin, terrasse, belle souccah, grand séjour, belles chambres, plusieurs salles de bains, cave, parking et pourquoi pas piscine et terrain de tennis, évidemment dans une construction récente avec ascenseur et salle de sport, mais tout cela ne cadre pas avec une enveloppe de 1.600.000 shekels en Israël. Dans de nombreuses villes de France oui, même des villas, mais ici c’est définitivement non.
3- Je définis donc sobrement mes besoins
Qu’est ce qui est le plus important pour moi ? Et surtout, qu’est ce que je suis prêt à mettre de côté ?
L’emplacement ? Par rapport à quoi ou à qui ? L’environnement religieux ? Les écoles ? L’accès aux transports en commun ? Le nombre de pièces ? La surface de l’appartement ? Car on peut avoir des pièces minuscules, ca n’est pas toujours significatif !
L’ascenseur? Combien d’étages je pourrais bien accepter de monter s’il n’y a pas d’ascenseur? Je pourrais peut être me faire livrer mes courses, ca se fait ici ?
L’ensoleillement ? Le balcon ? Le calme? Le parking ? Une cave peut-être ?
Quand j’ai une idée approximative de ce qui m’est essentiel et ce qui me serait agréable, alors je suis presque prêt..
4- Je me protège : Je prends contact avec un ou plusieurs avocats
Ici, pas de notaire, c’est mon avocat qui protégera mes droits lors de mon achat. Il est important de choisir un avocat en droit immobilier qui soit bien implanté dans la ville où j’achète afin qu’il lui soit aisé de vérifier si le bien que je souhaite acheter est bien enregistré au cadastre, en règle et conforme. Donc, un avocat d’affaires international ne sera pas forcément avantagé pour une telle transaction… De plus, le montant des honoraires de l’avocat compte, certes, mais l’essentiel, c’est la confiance que l’on peut lui accorder. Ce n’est pas le moment de lésiner !
5- Je prends contact avec une agence et je visite
Trois mois avant, c’est inutile ! Dix jours avant, c’est très bien. Ainsi, je ne risque pas de m’amouracher d’un bien qui sera déjà vendu avant même que je n’arrive.
Je donne mes critères mais j’accepte de voir un peu plus large, car le bien idéal n’existe pas. Même si je me lance dans une construction, cela ne sortira pas conforme. Je n’oublie pas que je dois essayer non pas de trouver le bien idéal mais celui qui me correspond le plus parmi les biens sur le marché, à ce moment donné.
Je peux donc commencer mes visites. L’idéal est de concentrer ces visites sur une période maximale de deux semaines, ainsi je suis sûr de comparer des biens en temps réel et de ne rien rater. Je visite aux heures de lumière du jour et de bruit extérieur pour me faire une véritable idée de l’ensoleillement et du calme du bien visité. Je prends des notes et je procède à une véritable sélection. Evidemment, je ne signe que des bons de visite que je comprends entièrement (de préférence en français).
6- Je négocie
J’ai trouvé, youpi ! Je commence par demander à vérifier les éléments immatériels du bien: inscription au cadastre, feuille d’imposition locale, et évidemment, je demande à mon avocat de vérifier que tout est à priori conforme. Exemple : si des parties ont été ajoutées, cela a-t-il été bien fait avec un permis de construire ?
Pour la négociation, il est important de démarrer raisonnablement, avec tact et mesure. Fréquents sont les vendeurs qui se vexent suite à une offre qu’ils jugent indigne de leur bien et ne donnent donc pas suite, alors que l’acheteur était en réalité disposé à payer davantage.
Je vérifie quels sont, en dehors du prix, les éléments qui me semblent importants : la date d’emménagement, les dates de paiement… car tous ces éléments peuvent être déterminants dans ma négociation, et je demande à la banque un accord de principe pour mon emprunt.
7- Je crève de peur, j’hésite…
J’ai bouclé le prix, les conditions de paiement et la date de remise des clés, j’ai obtenu mon accord de prêt, je garde un œil sur le marché et je laisse soigneusement travailler mon avocat. Evidemment, je fais venir l’expert pour être sûr que la banque me prêtera bien sur la base du prix que je m’apprête à payer et non sur une estimation trop basse. Pendant ce temps, je travaille soigneusement mon plan de financement et je vérifie que mon échéancier de paiements coïncide avec mes disponibilités. À ce stade, il est très fréquent de se poser tout un tas de questions et même d’être à la limite de se « dégonfler ». Pourquoi si cher ? Pourquoi ici ? Pourquoi seulement 3 pièces ? etc … Ces questions sont naturelles et légitimes. Il ne s’agit pas d’acheter une paire de chaussettes, mais bien d’un énorme investissement, et en plus d’un énorme compromis! C’est normal et je me calme !
8- Je signe
Environ une semaine plus tard, je signe mon contrat d’achat et je paye 20% du total au moins, ainsi que les frais d’agence et de l’avocat, et je provisionne mon compte pour pouvoir payer la taxe d’acquisition. J’ai bien conscience que ce que je signe n’est pas un simple compromis qu’il est possible d’annuler, mais qu’il s’agit bien de l’acte définitif de vente. Peu importe au vendeur que j’ai l’argent ou non, que j’obtienne mon emprunt ou non, et que j’ai des travaux à faire. Tout ce qui n’a pas été précisé avant la signature et inscrit sur le contrat n’est plus ajoutable ni modifiable. Mon avocat a inscrit une mention au cadastre indiquant que je suis l’acquéreur en cours et que mon vendeur ne peut donc plus vendre à qui que ce soit d’autre sans mon consentement, je suis donc protégé.
9- Je cours à la banque
Avec mon contrat signé, je commence le marathon de l’emprunt hypothécaire : une multitude de documents à fournir (déclarations de revenus, bulletins de salaires, relevés bancaires, justificatifs d’état civil …). Et là, je me débrouille pour faire en sorte que mes virements soient bien effectués aux dates convenues avec mon vendeur. En effet, en cas de retard significatif, le vendeur peut exiger des pénalités de retard, voire même casser la vente en me facturant des indemnités conséquentes pour non respect du contrat.
10- Je rentre chez moi
J’ai effectué le dernier versement, je récupère les clés de chez moi, je peux enfin ouvrir le champagne. Il ne reste plus qu’à faire les changements de noms auprès de la mairie pour la taxe d’habitation, pour les sociétés d’eau, de gaz et d’électricité et je pourrai enfin poser mes mézouzot et faire pendre la crémaillère (en hébreu procéder à la Hanouccat Habaït).
La course est terminée, j’ai enfin mon coin de paradis sur terre et j’ai bien conscience que j’ai réussi une belle aventure. C’est un beau roman qui commence chez moi et sur ma terre, en Israël. Je peux être fier de moi, car jusqu’à peu, c’était encore un rêve, alors qu’aujourd’hui, j’en ai fait une réalité concrète. J’ai ramé, j’ai galéré, j’ai failli craquer, mais j’ai enfin réalisé mon projet !
Sources : Une solide expérience forgée au quotidien, une bonne connaissance du marché et de la réalité locale, une équipe compétente et reconnue, une clientèle fidèle et formidable.
