En Israël, les transactions immobilières représentent une énorme partie de l’économie du pays (les taxes directes sur les transactions immobilières représentent plus de 7% de l’ensemble des impôts collectés en Israël !). L’essentiel de ces transactions se fait pourtant sur un tout petit nombre de villes.
C’est ainsi qu’une étude récente indique que par exemple en 2014, 4199 transactions concernant les appartements les plus demandés (de 3 à 4 pièces) ont été réalisées à Tel-Aviv et 3931 à Jérusalem, plaçant ainsi ces deux grands pôles religieux, politiques et économiques en tête du pays. Dans 33.9% des cas, il s’agit de premières acquisitions immobilières, dans 46.2%, ces transactions font suite à un changement de ville, dans 34.7%, il s’agit de purs investissements et dans 11.2% des cas, il s’agit d’acquisitions par des étrangers.
C’est à Tel-Aviv que l’on constate le plus de primo accédants à la propriété (7.1% des achats locaux), tandis que c’est souvent suite à un déménagement que l’on achète un appartement à Jérusalem.
Tel-Aviv se positionne aussi comme la ville où l’on achète le plus pour de l’investissement pur par des Israéliens, tandis que Jérusalem reste la cible privilégiée des acheteurs étrangers (28% des transactions réalisées à Jérusalem sont faites par des étrangers ; par comparaison, à Ashkelon seulement 2.3% des transactions sont effectuées par des étrangers).
Et l’on ne peut que constater que les prix ne cessent de monter de manière impressionnante, tant à Jérusalem qu’à Tel-Aviv. Il faut maintenant en moyenne 2 177 000 shekels pour acheter un appartement de 4 pièces à Jérusalem et 3 000 000 shekels à Tel-Aviv. Pour information, 1 000 000 suffisent pour ces mêmes 4 pièces à Ashkelon.
Mais pourquoi diable est ce donc si cher à Jérusalem ???
Pas de plage, des immeubles pas toujours jolis à voir, une ambiance parfois austère… Certes, mais depuis plus de 2000 ans tous les Juifs du monde répètent inlassablement « L’an prochain à Jérusalem », et non pas « L’an prochain à la plage ou au ski » ! Même les Juifs les plus éloignés du judaïsme ont entendu cette rengaine qui traduite à l’Américaine donnerait : « Location, location, location » (emplacement, emplacement, emplacement en bon français).
C’est là que le bât blesse. Jérusalem, 850 000 habitants et seulement 215 237 habitations résidentielles. En moyenne, 81m2 par appartement. Et si les Israéliens de souche sont capables de se considérer comme bien logés dans 35m2 car ils y ont élevé dix enfants, ce n’est certes pas le rêve des étrangers ou des nouveaux immigrants ! Alors, si l’on enlève à nos 215 237 logements, les 21 000 appartements de moins de 40m2, il ne nous reste plus « en stock » que 194 000 appartements environ ! Sur ces 194 000 appartements que tous les propriétaires ne souhaitent pas forcement vendre, seuls ceux situés dans les quartiers centraux intéressent les nouveaux venus ou les étrangers, ce qui nous conduit à ne considérer finalement que 43 800 appartements potentiellement intéressants car situés dans les fameux quartiers suivants : Centre-Ville, Na’hlaot, Shaarei ‘Hessed, Re’havia, Katamon, Mamilla, Talbyeh, Kiryat Moshé, Baît Vegan, Rasco, Moshava Germanit et Yevanit, Baka et Makor ‘Haim.
Problème, ces appartements sont habités !!! Et par des gens qui comptent bien rester chez eux !
Or les acheteurs potentiels sont fort nombreux.
En effet, déjà parmi la population locale, il y a des personnes qui souhaitent acheter ou déménager. Également intéressés, les nouveaux arrivants d’autres villes israéliennes. Car bien que ces derniers ne compensent pas ceux qui quittent la ville (chaque année environ 10 000 personnes arrivent tandis que 16 000 partent vers d’autres villes, essentiellement vers Tel-Aviv et Bet Shemesh), ce mouvement crée quand même une demande supplémentaire. Se positionnent également les nouveaux immigrants, et si autrefois Haïfa et
Tel-Aviv étaient les destinations favorites pour s’installer en arrivant en Israël, aujourd’hui, Jérusalem s’est largement imposée en ville de première intention (en 2014, plus de 11% des nouveaux immigrants se sont installés d’abord dans la capitale). Et sur ces 2800 nouveaux immigrants, une large majorité (927) arrivaient de France, dépassant même ceux en provenance d’Amérique (678).
En résumé donc, une forte demande locale, une forte demande nationale, et un sionisme religieux qui conduit à une nouvelle forme de sionisme : le sionisme immobilier, alliant le sentimental à la sécurité financière. Et malgré des prix forcement très élevés, malgré une architecture loin d’être Haussmannienne et un parcours du combattant pour acheter un bien, c’est bien à Jérusalem que l’investissement immobilier semble le plus sécurisé, conduisant de plus en plus les nouveaux acquéreurs à explorer de nouvelles pistes (« alyah administrative ») pour essayer de maintenir une discrétion absolue, tant ici que dans leur pays d’origine ou de résidence. Car si on est fier (pour soi-même) d’être propriétaire à Jérusalem, on n’a pas forcement envie de s’afficher propriétaire israélien hors de nos frontières…
Alors l’an prochain à Jérusalem ? Après tout comme le disait Théodore Hertzl « si vous le voulez, ce n’est pas une légende » !
Sources: Central Bureau of Statistics, Jerusalem Institute for Israeli Research, yad 2, The Marker, Ministere des finances
